Ev, kiracı ve kat mülkiyeti sigortası

Evet. Ev sahibinin poliçesi binayı kapsar, sizin eşyanızı kapsamaz. Kiracı sigortası eşyanızı, yangın veya su hasarı sonrası geçici konaklamayı ve başkalarına verdiğiniz zararı (örneğin taşan bir küvetin alt kata verdiği hasarı) kapsar. Yılda genellikle birkaç yüz dolardır ve çoğu kira sözleşmesi şart koşar.

Hayır. Hiçbir standart ev poliçesi seli kapsamaz. Mohawk, Hudson veya bir dere yakınındaysanız ayrı bir sel poliçesi gerekir. FEMA'nın FloodSmart sayfasına göre devletin sel programından (NFIP) alınan poliçe, satın alma tarihinden 30 gün sonra başlar; kredi alırken, artırırken, uzatırken ya da yenilerken alınan poliçede bekleme yoktur, evinizi yeni yüksek riskli sel bölgesine alan harita güncellemesinden sonra alınan poliçede ise bekleme bir gündür (federal kurala göre yeni haritanın yürürlüğe girdiği tarihten başlayan 13 aylık dönem; FloodSmart bunu 12 ay olarak yazıyor). Kanalizasyon ve su pompası (sump) geri tepmesi de ayrıdır ama ucuz bir ek teminatla alınır — Capital Region'da mutlaka öneririm.

Standart poliçe ödemez. DFS'e göre kanalizasyon ve sump pompası geri tepmesi, su geri tepme eki (water backup endorsement) almadıkça kapsam dışıdır; bu ek seçtiğiniz limite kadar öder. DFS, sel nedeniyle bozulan bir sump pompasını sel poliçesinin de büyük olasılıkla karşılamayacağını belirtir. Sokakla eviniz arasındaki su, kanalizasyon, gaz ve elektrik hatları, yani yer altı servis hatları, ayrı bir boşluktur: standart ev poliçeleri ve belediyeler bunları her zaman karşılamaz. Bazı şirketler ağaç kökleri ve yıpranma gibi nedenleri de kapsayan bir servis hattı eki (service line endorsement) sunar; hatları evin kendisi kadar eski olan eski evlerde ikisinin de fiyatını çıkarırım.

Ağaç komşunuzun olsa bile kendi ev sigortanız öder. Standart ev poliçelerinde düşen cisimler teminat altındaki bir hasar nedenidir; şirketiniz evin onarımını muafiyet (deductible) düşüldükten sonra öder. Ağaç belirgin şekilde kurumuş ya da hastalıklıysa ve komşu bunu görmezden geldiyse, şirketiniz parayı komşudan geri almaya çalışabilir; çünkü mülk sahiplerinin ağaçlarının bakımını yapma yükümlülüğü vardır. Ağacın kendisinin kesilip kaldırılması çoğu poliçede ayrı ve daha küçük bir teminattır; o bölümü okuyun ya da bana gönderin.

Yalnızca teminat altındaki bir olaydan kaynaklanıyorsa. New York Finansal Hizmetler Dairesi'nin (DFS) yanıtı şudur: küf hasarı, patlayan bir boru gibi teminat altındaki bir olaydan kaynaklanıyorsa karşılanır ve birçok poliçe küf temizliği için ödenecek tutarı sınırlar. Yavaş bir sızıntıdan, uzun süreli nemden ya da sel suyundan gelen küf genellikle karşılanmaz, çünkü bu nedenlerin kendisi kapsam dışıdır. Küf limiti poliçe metninizde yazar; teklif verirken kontrol ederim.

Hiçbir acente dürüstçe herkes için tek bir en iyi şirket söyleyemez. Doğru şirket; evinizi bugünkü fiyatlarla yeniden yaptıran, primi makul, hasarı iyi yöneten ve mali açıdan sağlam olandır. Kendiniz yapabileceğiniz kontroller: şirketin New York'ta lisanslı olduğunu doğrulamak için DFS'in sigorta şirketi arama sayfası; bağımsız bir derecelendirme kuruluşunun verdiği mali güç notu; ve şikâyet geçmişi. DFS'in şikâyet sıralaması araba sigortası şirketlerini kapsar (milyon dolarlık prim başına haklı bulunan şikâyet), ama birçok şirket ikisini de yazdığı için yararlı bir işarettir. DFS'in kendi tavsiyesi de birden fazla acente ya da brokerdan teklif almak ve yalnızca fiyata değil şirketin itibarına ve hasar uygulamalarına bakmaktır.

Sigorta şirketleri çatı, elektrik, tesisat ve ısıtma sisteminin yaşına bakar. Yenilenmişse hem prim düşer hem şirket seçeneği artar; yenilenmemişse bazı şirketler yazmaz. Satın alma tamamlanmadan önce konuşursak, hangi yenilemelerin fiyata en çok etki ettiğini söyleyebilirim.

Hayır. Sigorta limiti, evin bugünkü inşaat maliyetiyle yeniden yapılmasını karşılamalı; satış fiyatıyla ilgisi yoktur. İnşaat maliyetleri son yıllarda çok arttı; eski bir limit büyük bir hasarda yetersiz kalır.

Hayır. Kendi oturduğunuz ev için yazılan ev sahibi poliçesi (HO-3) kiraya verdiğiniz bir evi karşılamak için yazılmaz; kiracılı olduğu bir hasarda ortaya çıkarsa teminat tartışmaya döner. Kiraya verilen 1-4 daireli bir ev için 'dwelling fire' denen ev sahibi-kiraya veren (landlord) poliçesi gerekir; DP-3 formu binayı yeniden yapım maliyetinden öder, ucuz tekliflerde görülen DP-1 ise yalnızca sayılan risklerde ve amortisman düşülmüş değerden öder. Poliçede kira kaybı (loss of rents) teminatı ve binada yaralanan biri için sorumluluk teminatı olmalı; bir dairesinde sizin oturduğunuz iki daireli bir ev ise şirket kiracıyı bildiği sürece iki daireli eve göre yazılmış bir ev poliçesiyle kalabilir. Kiracınızın kendi kiracı sigortası yaptırmasını şart koşmanızı öneririm. Ayrıntılar İngilizce landlord insurance sayfamda.

Şirkete söylemeden ve poliçeyi değiştirmeden genellikle hayır. Ulusal Sigorta Komiserleri Birliği'nin (NAIC) değerlendirmesine göre ev poliçeleri, ara sıra kullanımın ötesinde kısa süreli kiralamadan doğan kazaları karşılamak için tasarlanmamıştır; birçoğunda, ücret ödeyen misafirler evdeyken sorumluluk ve hırsızlık teminatını kaldırabilen ticari faaliyet ya da ev paylaşımı (home-sharing) istisnaları vardır. Çözüm, bunu sunan bir şirketten ev paylaşımı eki (home-sharing endorsement) ya da evi düzenli kiraya veriyorsanız landlord veya kısa süreli kiralama poliçesidir. New York'un kısa süreli kiralama kanununun uygulandığı yerlerde Real Property Law §447-b, 30 ardışık günden kısa bir kiralamanın, kiralamadan doğan maddi hasar ve yaralanma talepleri için en az 300.000 $ sorumluluk teminatı taşımasını da şart koşar; rezervasyon platformunun sigortası bunu ancak eşit ya da daha yüksekse karşılar.

Tam olarak olmayabilir. Sigorta Kanunu §3404'teki standart yangın poliçesine göre, poliçede yazılı olarak aksi belirtilmedikçe şirket, bina 60 ardışık günden fazla boş (vacant) ya da kullanılmaz (unoccupied) durumdayken oluşan hasardan sorumlu değildir; ev ve konut poliçeleri de kendi boş kalma şartlarını ekler. Warren ya da Washington County'deki mevsimlik bir kamp evi, şirketin hangi aylarda kapalı olduğunu bildiği mevsimlik konut (seasonal dwelling) olarak sigortalanmalıdır; miras kalan ya da satıştaki bir ev için boş konut izni (vacancy permit) ya da boş konut poliçesi gerekir. Boş bir evde donma hasarı, ısıtma açık tutulmadıysa ya da su kesilip borular boşaltılmadıysa genellikle kapsam dışıdır; evi kışa hazırlayın ve faturasını saklayın.

Standart ev poliçesiyle değil, mobil ev poliçesiyle. Bir DFS hukuk görüşü mobil ev poliçelerini ev sahibi poliçesi sayar ve bunları evin kendisini bulunduğu adreste, eşyalarınız ve sorumluluğunuzla birlikte sigortalayan poliçeler olarak tanımlar. Şirketler fiyatı evin yapım yılına, nasıl kurulup sabitlendiğine ve kendi arsanızda mı yoksa bir mobil ev parkında kiralık bir parselde mi durduğuna göre belirler. Teklif için evin yılını, markasını, modelini ve seri numarasını, ayrıca çatının, ısıtmanın ve eklerin en son ne zaman yenilendiğini bilmem gerekir.

Ev sahibi poliçesinde hayır. 2021'de çıkarılan ve 2022'den beri yürürlükte olan Sigorta Kanunu §3421, şirketlerin yalnızca sahip olduğunuz ya da baktığınız köpeğin cinsi veya cins karışımı nedeniyle ev poliçesini düzenlemeyi ya da yenilemeyi reddetmesini, iptal etmesini veya daha yüksek prim almasını yasaklar. 2023'te yürürlüğe giren 2022 tarihli bir değişiklik, bu nedenle teminatı dışlamayı ya da sınırlamayı da yasakladı. Tarım ve Pazarlar Kanunu (Agriculture and Markets Law) §123 uyarınca tehlikeli ilan edilmiş bir köpek için ise şirket yine reddedebilir, iptal edebilir ya da makul bir ek prim alabilir. Bu koruma kiracı poliçelerini kapsamaz: kiracıları da eklemek için hazırlanan yasa tasarısı (S364) 2025'te iki meclisten geçti ve Aralık 2025'te veto edildi.